Госдума РФ приняла поправки в ФЗ-214 о долевом строительстве, которые стали неожиданностью для застройщиков и местных властей. Как жить и работать в новой правовой реальности, обсудили участники круглого стола в редакции "ДП".

Евгений Барановский, зампредседателя комитета по строительству администрации Санкт–Петербурга:

Принятые после второго чтения поправки в ФЗ–214 во многом оказались неожиданностью как для региональных органов власти, так и для строителей. Они, разумеется, помогут защитить дольщиков, выстроить работу с проблемными объектами и предупредить их появление.

Мы идем в хорошем темпе: с начала года сдали 1,9 млн м2 жилья. Это 65% от плана на год, который составляет 3 млн м2. В работе находится 542 объекта, в том числе 503 — жилых. Из них 352 объекта на данный момент находятся в стадии строительства. В городе заключено 110,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), в том числе 87 тыс. по пока не введенным объектам. Общая сумма обязательств строителей города по ДДУ составляет 341 млрд рублей. А объем привлеченных средств граждан по договорам долевого участия превышает 102 млрд рублей. К проблемным объектам (где граждане уже признаны пострадавшими) в Петербурге относится 21 объект, или 48 домов. Но с начала текущего года мы ввели уже 16 домов из этого списка, а также и еще три дома, которые строились не по ФЗ–214. Так что всего с начала года удалось завершить стройку 19 проблемных домов площадью 419 тыс. м2 на 8,4 тыс. квартир. Граждане получают ключи. Но контролировать ситуацию и формировать график проверок строительных компаний непросто. В городе по ФЗ–214 сдают отчетность 233 строительные фирмы. Среди них много субъектов малого предпринимательства с уставным капиталом 20–30 тыс. рублей. Так что нередко компании привлекают миллиарды рублей граждан на проекты, но остаются при этом микропредприятиями, которые по закону 3 года нельзя проверять. Но мы держим ситуацию на контроле. Наша задача — обеспечить рост и развитие строительного комплекса города.

Вопрос из зала:

Как же так получилось, что поправки в ФЗ–214 были приняты без обсуждения с застройщиками?

Евгений Барановский:

Петербург активно участвовал в предварительных дискуссиях по поправкам и отправлял свои коррективы ко второму чтению документа в Госдуме. Они, в частности, касались норм по контролирующей деятельности. Сейчас есть пограничные положения закона, когда нам, чиновникам, сложно применять взыскания по итогам проверок застройщиков.

Также мы предлагали предусмотреть возможность создания региональных компенсационных фондов, куда строители могли бы делать отчисления для решения локальных проблем. Например, для компенсации внезапно возникших кассовых разрывов в проектах. Причем мы предлагали создать и запустить такие региональные фонды уже сейчас, а не когда–то потом, когда по вновь создаваемым проектам возникнут какие–то критические ситуации. Но наше предложение принято не было. Видимо, на то были основания. Принятые поправки нам, как органу исполнительной власти, остается только исполнять. Равно как и вам, застройщикам. Но если вы видели комментарии федеральных руководителей строительной отрасли на уже принятые поправки, то, наверное, заметили, что даже глава Минстроя заявил, что, возможно, принятый документ еще будет изменен.

Вопрос из зала:

Какой у компенсационного фонда запас прочности?

Евгений Барановский:

Я убежден, что, прежде чем создавать подобные структуры и говорить об отчислении туда средств, коллеги–федералы просчитали все модели. Мы предоставляем в министерство много цифр и аналитических материалов. В том числе благодаря им федеральный центр держит руку на пульсе и в вопросах текущего состояния отрасли, и в планах ее дальнейшего развития.

Мы со своей стороны для Петербурга точно просчитали, сколько средств необходимо для завершения всех проблемных объектов. Мы знаем зону риска — видим, сколько компаний у нас уже неоднократно обращались за продлением разрешений на строительство. И сопоставляли уровень проблем с примерными отчислениями в компенсационный фонд. Я уверен, что и на федеральном уровне все это просчитали.

Вопрос из зала:

Почему размер отчислений в компенсационный фонд составляет 1,2% от общей стоимости проекта? Откуда эта сумма?

Евгений Барановский:

Брали среднее распределение нагрузки на каждый договор ДДУ. Причем так, чтобы отчисления в фонд были сопоставимы с прежними расходами строителей на страховку. Понятно, что отчисления должны зависеть от структуры себестоимости строительства. Компании не готовы раскрыть свои затраты, поскольку речь идет о бизнес–процессах. Все утверждают, что себестоимость растет. Однако расчеты по себестоимости у органов власти и строителей часто не совпадают. Призываю всех застройщиков переходить в разговоре к точным цифрам.

Виталий Правдухин, начальник юридического отдела группы компаний A&A Group:

Меня удивило то, что в новой редакции ФЗ–214 закреплен тезис о том, что строители — это компании, которые могут заниматься реализацией только одного проекта на одном участке: одна компания, одно разрешение на строительство, один расчетный счет в банке и абсолютный запрет на иные внешние обязательства застройщика. Но одновременно в законе появился тезис о том, что застройщик должен к моменту выхода на площадку обладать опытом реализации таких проектов. И тут, на мой взгляд, есть противоречие: откуда возьмется у строителя практика, если под проект создается одна фирма? Тем не менее закон эту мысль закрепил, и всем нам предстоит скоро столкнуться с новой реальностью. Другие нюансы, думаю, тоже со временем проявятся, и нам придется или подстраиваться под них, или как–то исправлять.

Николай Крутов, член совета директоров строительной компании "Норманн":

У строителей сейчас есть два варианта развития бизнеса. Первый — взять деньги в банке под 15–20% годовых, построить жилье и продать его уже готовым. В этом случае не надо заморачиваться с дольщиками, вытаскивать деньги из оборота, но рыночная стоимость квартир для потребителя оказывается на 20% больше, чем при долевке, из–за банковской нагрузки. Второй вариант — ДДУ, это схема, где много соинвесторов строительства и один оператор–застройщик. Почему люди делят риски с застройщиком? Да потому, что в этом случае жилье для них стоит дешевле. А новые поправки в ФЗ–214 нивелируют это преимущество, заколотив гвоздь в крышку гроба долевого строительства. Как только долевая схема потеряет финансовые плюсы, никто не будет по ней работать. Никто не захочет навьючивать на себя неподъемные обязательства перед дольщиками, закрепленные в новом законодательстве. Гораздо проще пойти и взять в банке кредит на стройку. И больше не будет никаких дольщиков: ни счастливых, ни обманутых. Но это случится не завтра, а года через два, когда закончится запас проектов, который на данный момент сделан застройщиками. Когда запас иссякнет, минимум половина строителей из долевки уйдет.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank SPb:

Новые поправки в ФЗ–214, безусловно, усложнят процедуру получения строителями денег дольщиков. И мне понятно, почему это происходит. Долевое строительство как схема возникло не от хорошей жизни, а из–за отсутствия у строителей денег и нормальных альтернативных механизмов их привлечения. Долевка эту проблему решила, но создала новую под названием "обманутые дольщики". Это неудивительно. Ведь дольщики — это неквалифицированные инвесторы, которые не разбираются в законодательстве, не понимают экономики многих процессов, не могут анализировать документы. Закон призван защищать их интересы. Но жизнь показывает, что не получается. Масштабы бизнеса строителей постоянно увеличиваются (если в 2003 году, сдав один дом, можно было войти в первую тройку застройщиков города, то сейчас для этого надо вводить не менее 300 тыс. м2 жилья в год), и падение даже одной крупной компании становится проблемой федерального масштаба. Достаточно вспомнить печальную историю СУ–155. Решение проблем дольщиков ложится на плечи государства, и оно, разумеется, не в восторге. Отсюда — поправки в закон. Это не просто текущие коррективы. Это путь к сворачиванию долевки в принципе и к работе на строительном рынке только с квалифицированными инвесторами.

Правда, почему–то вместо того, чтобы честно сказать: "Ребята, мы запретим привлекать деньги на строительство от частных лиц; вот вам переходный период 2–3 года, а дальше крутитесь как хотите" — власти пошли по иезуитскому пути прикручивания к закону новых требований и усложнений. Видимо, надеются, что жизнь строителей станет настолько невыносимой, что они сами перестанут заниматься бизнесом, осознав его тяготы.

Георгий Морковин, руководитель группы сопровождения сделок и оформления прав собственности ООО "Центр долевого строительства":

Постоянно меняющиеся требования законодательства к застройщику вынуждают последнего проводить огромную работу, направленную на то, чтобы соответствовать неожиданным виражам законодательства. Мы буквально переобуваемся на ходу! На пользу это не идет ни дольщикам, ни застройщикам. Требований становится все больше, а прав все меньше. Спрогнозировать дальнейшее развитие рынка долевого строительства в условиях постоянно изменяющихся правил не представляется возможным. Ситуация тревожная.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании "Л1":

Все, что делалось законодателем последние 10 лет под лозунгом "давайте сделаем жилье доступным", приводило к обратному эффекту. Жилье дорожало, число банкротств среди застройщиков росло, число обманутых потребителей тоже. Закон их защитить не мог. Хотя за последние 7 лет ФЗ–214 редактировали 13 раз. И только за текущий год — это вторая правка. Причем, мягко говоря, не на растущем рынке. Чего добились? Того, что сегодня горизонт планирования в строительной отрасли, в которой работают только длинные инвестиции, составляет "полчаса". Еще год назад это было удачной шуткой коллеги, а сейчас это уже не смешно.

Совершенно неясно, как по новому закону будет выстроена работа рынка в принципе. Например, у нас в работе восемь жилых комплексов. На каждый из них теперь нужно создавать отдельное юрлицо со своей историей, своими деньгами, которые должны лежать у какого–то уполномоченного банка, способного отозвать их в любой момент. Все мы оказываемся банковскими заложниками.

Темпы развития отрасли, о которых нам докладывают, к сожалению, не имеют под собой рыночных оснований. Многие строители сейчас пытаются получить как можно больше разрешений на строительство домов по старым регламентам, чтобы сдать как можно больше "квадратов" по старым правилам. Все чуют надвигающуюся катастрофу. Но, как говорится, перед смертью не надышишься. Слово "катастрофа" не преувеличение. Потому что речь идет не только о завершении долевки, а в принципе о сворачивании всего рынка строительства жилья. Конечно, это произойдет не завтра. Но это реальные перспективы, если все будет продолжаться в таком темпе и с таким вектором. У нас уже каждый месяц число банкротов среди строителей увеличивается на 7%. И не стоит обольщаться, что реформы почистят рынок от мелких и недобросовестных строителей, а крупным бояться нечего. Все идет к тому, что монопольное право решать квартирные вопросы россиян будет принадлежать какой–нибудь государственной корпорации. И о каких правах дольщиков тогда можно говорить? Конечно, если гильотина — это лучшее средство от головной боли, то мы на верном пути. Нет дольщиков — нет проблем.

Ирина Топталова, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании "Строительный трест":

До сих пор ФЗ–214 давал строителям возможность жить и работать. А новые изменения долевку задушат. Нам придется переходить на другие схемы работы: кредитоваться и продавать только готовые дома. Что резко увеличит цены на жилье. Конечно, у всех строителей города есть задел проектов, которые можно строить по старому законодательству. Разрешения на возведение этих домов будут выдавать до середины 2018 года. И лет на пять у строителей хватит запаса прочности. Далее число застройщиков резко сократится. Сейчас в городе нет ни одного застройщика, который бы соответствовал всем требованиям измененного закона. И, чтобы ему соответствовать, в течение года надо произвести несколько трудоемких и довольно затратных действий. В частности, расплодить из себя несколько застройщиков. Да, это возможно. Но трудоемко. И, если закон не смягчат, на рынке останутся не десятки компаний, а лишь единицы. Зато будет проще контролировать отрасль.
Фото: Сергей Ермохин
    

Нина Валяльщикова, ведущий юрисконсульт ГК "Еврострой":

Мне непонятно, почему вновь принятые изменения в закон запрещают одной компании группы давать заем на стройку другой? Возникает вопрос: как быть холдингам и откуда ООО, вновь создаваемое под проект, возьмет 10% от его общей стоимости до начала строительства, чтобы заморозить эти деньги в качестве подстраховки? Совершенно очевидно, что застройщиков подталкивают к получению кредитов в банках, но проектное финансирование является одним из самых дорогих. Логичнее было бы разрешить внутригрупповые займы, точно также как законодатель разрешил учитывать опыт участия в строительстве для группы компаний. Мы занимаемся элитным строительством, где цены значительно больше, чем в других сегментах. Поэтому в результате корректировок ФЗ–214 в части создания компенсационного фонда мы оказываемся даже в более сложной ситуации, чем коллеги, которые занимаются масс–маркетом. Ранее при страховании гражданской ответственности девелопера страховщик учитывал опыт, общую кредитную нагрузку компании и применял индивидуальный подход. А теперь — всех под одну гребенку.

Екатерина Васильева, заместитель генерального директора ООО "Энергоальянс":

Наша компания несколько отличается от других строителей, поскольку наша сфера — энергетика. Но я согласна, что последствия изменений ФЗ–214 для отрасли будут негативными. Будет уменьшаться число застройщиков. Это неутешительно. Ведь следом за застройщиками с рынка будут уходить и подрядчики.

Елена Демидюк, заместитель директора по развитию ООО "СОТЭКС":

Строители последние годы живут в состоянии правовой нестабильности. Меняется и ужесточается не только ФЗ–214, но и другие нормативы, которые регулируют работу отрасли. К примеру Правила землепользования и застройки Санкт–Петербурга. В июле вступила в силу новая редакция, а в августе принято решение о внесении поправок и принятии очередной редакции в начале 2018 года. Застройщикам снова придется соотносить свою деятельность с изменениями. Ситуация с новыми требованиями в 214–ФЗ напоминает историю с ЕГЭ: вместо обучения школам приходится совершенствовать у детей навыки тестирования, а из–за увеличившейся отчетности педагоги лишены времени на улучшение качества образования. Так и в строительной отрасли добавляется отчетность и появляются новые требования, условия работы. Застройщикам постоянно приходится изучать поправки и адаптировать свою деятельность к меняющемуся законодательству. Это финансовые и временные ресурсы. Принятые поправки в ФЗ–214 также негативно отразятся на себестоимости строительства и на конечной стоимости квадратного метра жилья. А меньшая стоимость квартиры при долевом участии в строительстве по сравнению с приобретением готового жилья является ключевым критерием для дольщика.

Алексей Горланов, коммерческий директор ООО "Гарант-Кадастр":

Наша компания осуществляет работы по инвентаризации и кадастровому учету объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов. Мы понимаем, что, если объем строительства уменьшится, это негативно повлияет на все смежные отрасли — объем заказов и работ уменьшится везде. В итоге за все перемены в законодательстве из своего кошелька заплатит конечный покупатель жилья. Цена квадратного метра неизбежно возрастет.

Юлия Бровкина, юрист отдела долевого строительства компании "Дальпитерстрой":

Изменения в ФЗ–214 вносятся законодателем с целью защиты дольщиков. Но, как всегда, решается это все однобоко — создавая новые и новые ограничения для застройщика. Многие видят в этом искоренение долевого строительства и переход к продаже уже готового жилья.

Пока рано говорить о том, что строительный рынок может рухнуть или существенно просесть. Ясно одно: новые требования, скорее всего, уберут с рынка мелких застройщиков, осуществлявших точечное строительство. Нововведения направлены на то, чтобы лишить застройщиков возможности направлять привлеченные средства дольщиков на строительство следующих домов и тратить их на другие срочные нужды, что делали практически все.

На рынке останутся крупные и средние застройщики, участники банковских групп, крупных холдингов, одним словом, те, у кого есть финансовый ресурс для привыкания и адаптации к новым условиям.

 

19 сентября 2017
Наталья Ковтун, "Деловой Петербург"